Kaparo Nedir, Geri Alınır mı? Ev Alırken Kapora Verirken Dikkat Edilecekler

Ev alım satımında en çok anlaşmazlık yaratan konulardan biri kaparodur. "Kaparo verdim, sonra vazgeçtim, param yanar mı?" sorusunun tek bir cevabı yok — verilen paranın hukuken ne olduğuna bağlı.

Bağlanma parası ile cayma parası farkı

Türk Borçlar Kanunu iki farklı kavram tanımlar:

• Bağlanma parası (pey akçesi): Sözleşmenin yapıldığını ispatlamak için verilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, sözleşme yerine getirildiğinde ana borçtan düşülür. Cayma hakkı vermez.
• Cayma parası: Taraflara sözleşmeden dönme hakkı tanır. Parayı veren cayarsa parayı bırakır; alan cayarsa aldığının iki katını öder.

Uygulamada "kaparo" denilen ödeme çoğu zaman hangisi olduğu belirtilmeden yapılır. Bu belirsizlik, uyuşmazlık çıktığında sorun yaratır. Ödeme yaparken hangi nitelikte olduğunu yazılı olarak belirtin.

Asıl kritik nokta: satış vaadi noterde yapılmalı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Elden verilen kaparo, WhatsApp yazışması veya iki taraf arasında imzalanan adi bir kâğıt, taşınmaz satışı için hukuken bağlayıcı değildir.

Bu şu anlama gelir: usulüne uygun yapılmamış bir sözleşmeye dayanarak "satıcıyı satışa zorlayamazsınız". Elinizde yalnızca ödediğiniz parayı geri isteme hakkı kalır — o da ispat edebilirseniz.

Kapora verirken yapılması gerekenler

1. Tapu kaydını önceden inceleyin. Kapora verdikten sonra ipotek veya haciz görmek geç olur.
2. Noterde satış vaadi sözleşmesi yapın. Masrafı vardır ama korumasız kalmanın maliyetinden düşüktür.
3. Ödemeyi banka üzerinden yapın. Açıklama kısmına "… ada … parsel taşınmaz için bağlanma parası" yazın. Elden nakit ödeme ispat sorunudur.
4. Süre koyun. Sözleşmede devrin hangi tarihe kadar yapılacağı ve gecikme hâlinde ne olacağı yazılı olsun.
5. Tutarı abartmayın. Uygulamada satış bedelinin küçük bir oranı yeterlidir; yüksek kapora riski büyütür.

Satıcı vazgeçerse ne olur?

Noterde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi varsa, alıcı "tapu iptal ve tescil" davası açarak satışın gerçekleşmesini isteyebilir. Sözleşme geçersizse yalnızca ödenen paranın iadesi ve şartları varsa tazminat talep edilebilir.